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房价暴涨,如何走出周期性疯狂?




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送交者: 一枝黄花 于 北京时间 09/27/2016 () [累积4510分 给一枝黄花发悄悄话]

主题:房价暴涨,如何走出周期性疯狂?

[博讯论坛] 房价暴涨,如何走出周期性疯狂?
节气时逢秋分,天气忽暖忽凉,所谓“温变而凉气始肃”。而全国土地市场,高温仍然不退。9月21日,济南拍出新“地王”,附近房价一夜涨幅超过50%;22日,东莞拍出新“地王”,溢价率高达410.72%;23日,苏州一块商服住地拍出106.27亿元历史最高价。
  土地市场的火爆,带动了楼市的火爆。70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,8月新建商品住宅价格环比上涨的城市有64个,较7月多出13个,二手住宅价格环比上涨的城市有57个,较7月多出6个,一片普涨态势。刚需购房者和投资客蜂拥入场,像当年买股票一样买房子。为保证购房资格,上海、南京等地一度出现了排队离婚的景象。散户如此,大户也不例外。一些上市企业常年通过炒房投资改善财务报表,已非新闻。
  “楼市永远涨”,在这个秋季似乎得到了最有力的印证。“地王”频现,而且从一线城市扩大到了部分二线城市和个别三线城市,仿佛发出了一个持续而耐心的讯号:买房是你必须认同的理财常识,推动楼市繁荣是最现实的经济逻辑。
  继续用非理性、“羊群效应”总结概括楼市的周期性疯狂,多少有些苍白无力。一个市场现象的形成,总是包含了个体和群体理性的思考、判断和推理,而不可能全然是非理性周期性发作的结果。本轮楼市的繁华,自有其现实背景。
  一方面,楼市现象说到底是货币现象。2009年后阶段性的反周期刺激政策,导致货币发行过猛过快,楼市成为吸纳流动性的主要标的。巨额资金的囤积和刚性需求共同构筑了楼市的牛市底色,赋予楼市商品属性、金融属性、身份属性等多重特征。尽管近年来货币政策由积极转向中性,楼市经历了多次严厉调控,但是,货币效应仍然在强烈显现,地区经济差异和机会差异对冲了楼市调控效果,在一二线城市买房,既是外来者的一次重要的身份认证,同时也意味着巨大的利益前景。在一线城市购房门槛提高后,二线城市就成为选择。
  另一方面,当前正处负利率时代,而美元进入上升通道和经济下行压力有增无减,又强化了人民币贬值的预期,资产保值增值成为居民家庭和企业需要共同面对的课题。楼市不仅担当着居民和企业主要投资渠道的重责,同时还担当着成为流动性的蓄水池,防止严重通胀和人民币过快贬值的重任。资本因此判断,即使短期内的有效调控冻结了寻利空间,但从中长期看,一旦政策条件放宽,反弹就会如期而至,而且力度更大。
  在楼市呈现的巨大财富效应面前,市场很难淡定,对此无须讶异。然而,从宏观面考量,假如只有楼市能呈现财富效应,极其危险。资金涌入楼市,必然导致实体经济失血,抬高企业成本,形成挤出效应,恶化实体经济的生存和成长环境;一二线城市楼市热而三四线城市楼市冷,必然导致房地产去库存任务难以完成,全国县以上新城新区超过3500个,足以容纳全世界近一半人口,已经表明房地产去库存任务的方向;一个家庭老少几代供养商品住宅,必然抑制消费增长;楼市不健康发展必然影响企业战略选择,导致资源错配严重。实际上,这些危险迹象已经不同程度出现。
  “楼市永远涨”尽管有其生成逻辑,但不能成为经济主逻辑。在货币环境不可能突变的情况下,如何让楼市不再周期性疯狂?仅靠现有的限购、限贷、限价等政策远远不够。楼市调控历史表明,这些治标性政策最终会出现边际效应递减甚至归零。必须正视深层次弊端,从制度层面进行变革。
  楼价的上涨,起始点不是建工成本增加,不是中间加价环节过多,而是土地开发成本过高。对土地财政的严重依赖导致地方总是倾向于通过土地投放的增减寻求最大地租收益。减并土地出让环节,减并去向不明的各种税费,在条件成熟时尝试以税代费试点,而不是只寻求持续环节增收房地产税,让地方土地细水长流,楼市上涨原始驱动力才能弱化。
  大量资金投放于楼市,是因为兴办实体经济成本仍然居高不下。加快供给侧改革中的企业税负评估,适当减免企业负担,开拓新的投资平台和渠道,流动性才有可能合理流动,从楼市转向其他有前景的行业。
  扩大城市土地供应,加快保障房建设,设立公平、普惠、透明的保障房使用和退出制度,杜绝其中的寻租空间,刚性购房需求才有可能得到满足,进而发现楼市的正常需求和正常价格。
  2009年和2013年“地王”潮出现后,楼市都迎来了调整和沉寂期。今年的“地王”潮,很可能也预示着楼市疯狂已至最高点,即将进入又一轮调整期。每一次调整,都是从制度层面寻找治本之道的窗口期。能不能抓住机会,实施必要改革,决定着楼市的预期,决定着楼市是否能跳出震颤怪圈。就此而言,无论楼市天气如何,从土地制度、住宅供给体系到企业发展环境的一系列改革,都需要升温。有了明确的改革预期,才能导引公众对楼市建立正确认识。

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